[论文解读] House Price Distributions of Taiwan: A Preliminary Study

Chung-I Chou, Shuaile Li|arXiv (Cornell University)|Aug 8, 2010

Housing Market and Economics参考文献 1被引用 3

一句话总结

本研究利用台灣資料銀行2010年第一季的交易資料，分析台灣住宅房價的分配狀況。研究發現，房價的累積分配符合指數為-2.4的帕累托定律，而單價則符合對數常態分配；在考慮收入差異後，台北都會區的房價高估了2.2倍，顯示區域市場存在扭曲現象。

ABSTRACT

The house price distributions of Taiwan are analyzed. The tail of the cumulative distribution function (CDF) follows an approximate power law with an exponent equals to -2.4 while the distribution of the house price per unit area displays a lognormal distribution. Implications of the results are also discussed.

研究动机与目标

• 利用2010年第一季公開釋出的交易資料，探討台灣住宅房價的統計分配形式。
• 確認台灣房價分配是否呈現類似東京都會區等其他主要都市地區的重尾行為。
• 檢視台北都會區與台灣其他地區之間的房價區域差異。
• 評估單位面積房價是否符合對數常態分配，以及透過適當縮放是否能將區域差異納入單一基礎分配。
• 為政策制定者提供市場扭曲與潛在法規干預之實證依據。

提出的方法

• 本研究使用台灣資料銀行提供的6,696筆住宅不動產交易資料，涵蓋2010年第一季資料。
• 將總房價的累積分配函數（CDF）以雙對數尺度繪製，以識別尾部的帕累托行為。
• 計算每坪單價並利用機率密度函數（PDF）分析其分配形式。
• 將資料分為兩組：台北都會區（由政府指定）與台灣其他地區。
• 針對非台北都會區的單價，應用3.3的縮放係數，使兩地分配趨於一致。
• 利用形式 $ \frac{1}{x\sigma\sqrt{2\pi}}\exp\left(\frac{-(\ln x - \mu)^2}{2\sigma^2}\right) $ 測試調整後的分配是否能合併為單一對數常態分配，其中 $ \mu = 11.5 $，$ \sigma = 0.4 $。

实验结果

研究问题

• RQ1 台灣房價分配的尾部是否符合帕累托定律？若是，其指數為何？
• RQ2 台灣各區域的房價每坪分配形式有何差異？
• RQ3 經過適當縮放後，是否能以單一基礎分配解釋房價每坪的區域差異？
• RQ4 根據所得與房價資料，台北都會區相較於台灣其他地區，房價高估程度為何？
• RQ5 這些分配模式對不動產市場監管與經濟穩定有何影響？

主要发现

• 台灣總住宅房價的累積分配函數（CDF）呈現指數約為-2.4的帕累托尾部。
• 台灣台北都會區與其他地區的房價每坪分配均符合對數常態分配。
• 當非台北都會區的每坪單價乘以3.3的縮放係數後，兩地分配合併為單一對數常態分配，參數為 $ \mu = 11.5 $ 與 $ \sigma = 0.4 $。
• 台北都會區的平均家庭所得為台灣其他地區的1.5倍，顯示觀察到的房價差異並非源自所得差異。
• 經收入調整後，台北都會區房價高估約2.2倍，顯示存在顯著的區域市場扭曲。
• 研究結果顯示，台北都會區房地產市場可能受到投機壓力影響，建議政策介入以避免經濟失衡。