[论文解读] Housing Bubbles with Phase Transitions

Tomohiro Hirano, Alexis Akira Toda|arXiv (Cornell University)|Mar 20, 2023

Economic theories and models被引用 4

一句话总结

本文在包含内生住房价格与租金的重叠世代模型中构建了一种理性泡沫理论，表明随着购房者收入上升，住房泡沫通过两阶段相变过程出现：首先，泡沫均衡与基本面均衡共存；随后，基本面均衡完全消失，使泡沫成为不可避免。关键结果是，即使住房具有生产性且不可复制，基本面均衡在共存区域仍因跨期替代不足与财富集中而效率低下。

ABSTRACT

We analyze how equilibrium housing prices are determined in the process of economic development within an overlapping generations model with perfect housing and rental markets. We characterize the rent growth rate in all equilibria. The economy exhibits a two-stage phase transition: as incomes of home buyers rise, the equilibrium regime changes from fundamental to bubble possibility, where fundamental and bubbly equilibria coexist. With even higher incomes, fundamental equilibria disappear and housing bubbles become a necessity. We also discuss extensions and refinements such as equilibrium uniqueness, multiple savings vehicles, welfare implications, credit- and expectation-driven bubbles, and testable implications of our theory.

研究动机与目标

• 解决一个理论难题：尽管在支付股息的资产中存在泡沫不可能定理，为何理性住房泡沫仍可能存在。
• 分析收入水平、信贷可得性以及对未来收入的预期如何影响动态一般均衡框架下住房泡沫的出现。
• 研究包含住房的均衡的福利特性，特别是当泡沫与基本面均衡共存时，基本面均衡是否有效率。
• 确立住房泡沫不仅可能而且因经济中的结构性相变而不可避免的条件。

提出的方法

• 构建一个包含内生住房需求、租金与所有权价格的两期重叠世代模型。
• 引入一个竞争性、无摩擦的市场结构，具有理性预期，并在消费与住房服务之间具有可分偏好。
• 利用边际效用定价条件推导均衡条件，并刻画住房价格与租金的长期增长路径。
• 应用相变理论，表明随着年轻代与老年代收入比上升，经济经历两个临界阈值。
• 使用Arrow-Debreu福利准则评估效率，依赖于贴现Arrow-Debreu价格之和的收敛性。
• 采用去趋势化经济框架分析长期效率，并基于无风险利率增长率相对于经济增长率的相对关系，推导帕累托效率的条件。

实验结果

研究问题

• RQ1 在具有内生租金与住房价格的动态一般均衡模型中，理性住房泡沫在何种条件下可以存在？
• RQ2 购房者收入或信贷可得性的变化如何影响住房泡沫的出现与持续？
• RQ3 为何即使住房是具有生产性且不可复制的资产，基本面均衡仍会变得效率低下？
• RQ4 从仅基本面均衡到基本面与泡沫均衡共存的转变由什么决定？基本面均衡在何时完全消失？
• RQ5 住房泡沫的福利影响是什么？何时泡沫均衡具有帕累托效率？

主要发现

• 经济经历两阶段相变：随着年轻代与老年代收入比上升，首先从仅基本面均衡过渡到基本面与泡沫均衡共存，随后进入仅泡沫均衡存在的状态。
• 当收入比超过第二个临界阈值时，基本面均衡完全消失，导致住房泡沫在均衡存在意义上不可避免。
• 即使当前收入较低，若购房者可获得信贷或对未来收入增长有较高预期，住房泡沫仍可出现。
• 在共存区域，尽管住房具有生产性且不可复制，基本面均衡仍因跨期替代不足与财富集中而效率低下。
• 若长期无风险利率增长率超过经济增长率，则泡沫均衡有效率；否则，其效率低下。
• 基本面均衡始终唯一，若跨期替代弹性不过远低于1/2，则泡沫均衡也唯一。