[论文解读] The Impact of the Coronavirus Pandemic on New York City Real Estate: First Evidence

Jeffrey P. Cohen, Felix Friedt+1 more|arXiv (Cornell University)|Oct 22, 2021

Housing Market and Economics参考文献 24被引用 14

一句话总结

本研究利用赫迪尼克回归与重复销售回归模型，分析了新冠疫情对纽约市一户和两户住宅价格的影响。研究发现，每10万居民新增1,000例感染病例，以及失业率上升10个百分点，均导致房价下降约60,000美元（降幅8%），其中人口密度高、房价较低的社区降幅更大，而传染效应在富裕且人口密度较低的地区更为显著，从而加剧了住房财富不平等。

ABSTRACT

We investigate whether pandemic-induced contagion disamenities and income effects arising due to COVID-related unemployment adversely affected real estate prices of one- or two-family owner-occupied properties across New York City (NYC). First, OLS hedonic results indicate that greater COVID case numbers are concentrated in neighborhoods with lower-valued properties. Second, we use a repeat-sales approach for the period 2003 to 2020, and we find that both the possibility of contagion and pandemic-induced income effects adversely impacted home sale prices. Estimates suggest sale prices fell by roughly $60,000 or around 8% in response to both of the following: 1,000 additional infections per 100,000 residents; and a 10-percentage point increase in unemployment in a given Modified Zip Code Tabulation Area (MODZCTA). These price effects were more pronounced during the second wave of infections. Based on cumulative MODZCTA infection rates through 2020, the estimated COVID-19 price discount ranged from approximately 1% to 50% in the most affected neighborhoods, and averaged 14%. The contagion effect intensified in the more affluent, but less densely populated NYC neighborhoods, while the income effect was more pronounced in the most densely populated neighborhoods with more rental properties and greater population shares of foreign-born residents. This disparity implies the pandemic may have been correlated with a wider gap in housing wealth in NYC between homeowners in lower-priced and higher-priced neighborhoods.

研究动机与目标

• 评估与疫情相关的传染性负面影响与收入效应如何影响纽约市一户和两户住宅的价格。
• 确定邻里层面的感染率变化与失业率变动是否与房地产价格下跌相关。
• 考察在人口密度、收入水平与住房类型各异的邻里之间，价格影响的异质性。
• 探究疫情是否加剧了纽约市低价值与高价值邻里之间的住房财富不平等。

提出的方法

• 本研究采用赫迪尼克回归模型，以房屋销售价格的自然对数作为因变量，累计新冠感染率与失业率作为关键自变量。
• 应用重复销售回归模型分析配对的房产交易，通过控制时间不变的特征，分离出同一处房产两次销售之间的价格变动。
• 以修改后的邮政编码统计区（MODZCTAs）作为空间单元，测量本地感染率与失业率。
• 纳入时间、邻里及房产特定属性的固定效应，以控制未观测到的异质性。
• 采用双重差分法，以分离感染与失业冲击对价格变动的影响。
• 进行稳健性检验，以评估未报告的房产翻新对重复销售估计量的影响。

实验结果

研究问题

• RQ1 本地新冠感染率越高，是否与纽约市住宅价格下跌相关？
• RQ2 疫情引发的失业率上升在多大程度上导致了纽约市各邻里房价下跌？
• RQ3 传染与收入冲击的影响在人口密度与房屋价值各异的邻里之间有何差异？
• RQ4 疫情是否对低价值房屋的影响更为显著，从而可能加剧住房财富不平等？
• RQ5 疫情对房价的影响是否在特定感染波次（如2020年末的第二波）中更为显著？

主要发现

• 在某一MODZCTA中，每10万居民新增1,000例感染病例，与房屋销售价格下降60,000美元（降幅8%）相关。
• 本地失业率上升10个百分点，同样与房屋销售价格下降60,000美元（降幅8%）相关。
• 累计感染导致的房价折扣在受影响最严重的社区中，范围从1%至50%不等，纽约市整体平均为14%。
• 传染效应在更富裕、人口密度较低的社区中更强，而收入效应则在人口密集、以租赁为主且外国出生居民占比更高的社区中更为显著。
• 疫情加剧了住房财富不平等，低价值房屋经历的降价幅度大于高价值房屋。
• 在第二波感染期间，房价影响更为严重，表明人们对病例数上升的敏感度随时间推移而增强。