[논문 리뷰] Housing Bubbles with Phase Transitions

Tomohiro Hirano, Alexis Akira Toda|arXiv (Cornell University)|2023. 03. 20.

Economic theories and models인용 수 4

한 줄 요약

이 논문은 내생적 주택 가격과 임대료를 포함한 중첩세대 모형에서 합리적 버블 이론을 개발하여, 주택 구매자의 소득이 증가함에 따라 두 단계의 계기 전이를 통해 주택 버블이 발생함을 보여준다: 첫째, 버블과 기본 균형이 동시에 존재함; 둘째, 기본 균형이 완전히 사라지며 버블이 필연적으로 발생함. 핵심 결과는 생산적이고 재생 불가능한 주택 자산이 존재하더라도, 공존 영역에서는 최적의 시계열 대체와 재산 집중으로 인해 기본 균형이 비효율적임을 보여준다.

ABSTRACT

We analyze how equilibrium housing prices are determined in the process of economic development within an overlapping generations model with perfect housing and rental markets. We characterize the rent growth rate in all equilibria. The economy exhibits a two-stage phase transition: as incomes of home buyers rise, the equilibrium regime changes from fundamental to bubble possibility, where fundamental and bubbly equilibria coexist. With even higher incomes, fundamental equilibria disappear and housing bubbles become a necessity. We also discuss extensions and refinements such as equilibrium uniqueness, multiple savings vehicles, welfare implications, credit- and expectation-driven bubbles, and testable implications of our theory.

연구 동기 및 목표

• 배당을 지급하는 자산에서 버블 불가능성 정리가 존재하는 바에 불구하고 합리적 주택 버블이 어떻게 존재할 수 있는지 이론적 수수께끼를 해결하기 위해.
• 소득 수준, 신용 접근성, 향후 소득에 대한 기대가 동적 일반균형 설정에서 주택 버블의 발생에 어떻게 영향을 미치는지 분석하기 위해.
• 특히 버블이 공존할 때 기본 균형이 효율적인지 여부를 포함해 주택이 포함된 균형의 복지 성질을 조사하기 위해.
• 경제의 구조적 계기 전이로 인해 주택 버블이 단지 가능할 뿐 아니라 필연적으로 발생하는 조건을 설정하기 위해.

제안 방법

• 내생적 주택 수요, 임대료 및 소유권 가격을 포함한 두 기간 중첩세대 모형을 설정함.
• 합리적 기대와 소비 및 주택 서비스에 대한 분리 가능한 선호를 가진 경쟁적이고 마찰 없는 시장 구조를 도입함.
• 한계 효용 가격 결정 조건을 사용하여 균형 조건을 유도하고, 주택 가격과 임대료의 장기 성장 경로를 특성화함.
• 계기 전이 이론을 적용하여, 젊은 세대 대비 노인 세대의 소득 비율이 증가함에 따라 경제가 두 개의 임계 기준을 초과함을 보여줌.
• Arrow-Debreu 복지 기준을 사용하여 효율성을 평가하고, 할인된 Arrow-Debreu 가격의 합의 수렴에 의존함.
• 장기적 효율성을 분석하고, 무위험 금리의 성장률이 경제 성장률 대비 얼마나 빠른지에 따라 파레토 효율성 조건을 유도하기 위해 추세 제거된 경제 프레임워크를 활용함.

실험 결과

연구 질문

• RQ1 내생적 임대료와 주택 가격을 포함한 동적 일반균형 모형에서 합리적 주택 버블이 존재할 수 있는 조건은 무엇인가?
• RQ2 주택 구매자의 소득 또는 신용 접근성이 변화하면 주택 버블의 발생과 지속성에 어떤 영향을 미치는가?
• RQ3 주택이 생산적이고 재생 불가능한 자산임에도 불구하고 기본 균형이 비효율적인 이유는 무엇인가?
• RQ4 기본 균형 전용에서 기본 및 버블 균형의 공존으로의 전이가 무엇에 의해 결정되며, 언제 기본 균형이 더 이상 존재하지 않는가?
• RQ5 주거 버블의 복지 영향은 무엇이며, 버블 균형이 언제 파레토 효율적인가?

주요 결과

• 경제는 두 단계의 계기 전이를 겪는다: 젊은 세대 대비 노인 세대의 소득 비율이 증가함에 따라, 먼저 기본 균형 전용에서 기본 및 버블 균형의 공존으로 전이되고, 이후에는 오직 버블 균형만 존재하는 상태로 전이된다.
• 소득 비율이 두 번째 임계 기준을 초과하면 기본 균형은 완전히 사라지며, 균형 존재를 위해 주택 버블이 필연적으로 발생한다.
• 낮은 현재 소득 조건이더라도 주택 구매자가 신용에 접근하거나 향후 소득 성장에 대한 높은 기대를 가진다면 주택 버블이 발생할 수 있다.
• 공존 영역에서는 주택이 생산적이고 재생 불가능한 자산임에도 불구하고, 최적의 시계열 대체와 재산 집중으로 인해 기본 균형이 비효율적임을 보여준다.
• 장기적으로 무위험 금리가 경제 성장률보다 더 빠르게 증가하면 버블 균형은 효율적이며, 그렇지 않으면 비효율적임을 보여준다.
• 기본 균형은 항상 유일하며, 시간 간섭 탄력도가 1/2보다 너무 낮지 않다면 버블 균형도 유일하다.