[논문 리뷰] The Impact of the Coronavirus Pandemic on New York City Real Estate: First Evidence

Jeffrey P. Cohen, Felix Friedt외 1명|arXiv (Cornell University)|2021. 10. 22.

Housing Market and Economics참고 문헌 24인용 수 14

한 줄 요약

이 연구는 허드닉 및 반복 매매 회귀 모형을 사용하여 코로나19 팬데믹이 뉴욕시의 단독 및 이층 주택 가격에 어떤 영향을 미쳤는지 분석한다. 연구 결과, 10만 명당 1,000명의 감염 증가와 실업률 10%p 상승 각각이 주택 가격을 약 60,000달러(8%) 낮추는 것으로 나타났으며, 밀도가 높고 가격이 낮은 지역에서 더 큰 가격 할인 효과가 있었고, 부유하고 밀도가 낮은 지역에서 전염병 확산 효과가 더 컸다. 이는 주택 자산 불평등을 심화시켰다.

ABSTRACT

We investigate whether pandemic-induced contagion disamenities and income effects arising due to COVID-related unemployment adversely affected real estate prices of one- or two-family owner-occupied properties across New York City (NYC). First, OLS hedonic results indicate that greater COVID case numbers are concentrated in neighborhoods with lower-valued properties. Second, we use a repeat-sales approach for the period 2003 to 2020, and we find that both the possibility of contagion and pandemic-induced income effects adversely impacted home sale prices. Estimates suggest sale prices fell by roughly $60,000 or around 8% in response to both of the following: 1,000 additional infections per 100,000 residents; and a 10-percentage point increase in unemployment in a given Modified Zip Code Tabulation Area (MODZCTA). These price effects were more pronounced during the second wave of infections. Based on cumulative MODZCTA infection rates through 2020, the estimated COVID-19 price discount ranged from approximately 1% to 50% in the most affected neighborhoods, and averaged 14%. The contagion effect intensified in the more affluent, but less densely populated NYC neighborhoods, while the income effect was more pronounced in the most densely populated neighborhoods with more rental properties and greater population shares of foreign-born residents. This disparity implies the pandemic may have been correlated with a wider gap in housing wealth in NYC between homeowners in lower-priced and higher-priced neighborhoods.

연구 동기 및 목표

• 팬데믹 관련 전염병 확산의 불편함과 소득 영향이 뉴욕시의 단독 및 이층 주택 가격에 어떻게 영향을 미쳤는지 평가하기.
• 이웃 수준의 감염률과 실업률 변화가 부동산 가격 하락과 관련이 있는지 규명하기.
• 밀도, 소득 수준, 주택 유형이 다른 이웃 간 가격 영향의 이질성 분석하기.
• 팬데믹이 뉴욕시에서 저가 및 고가 주택 지역 간 주택 자산 불평등을 악화시켰는지 조사하기.

제안 방법

• 연구는 자연로그 수치로 변환한 주택 매매 가격을 종속변수로 하여 허드닉 회귀 모형을 사용하며, 누적 코로나19 감염률과 실업률을 핵심 독립변수로 포함한다.
• 동일한 주택의 두 번의 매매 거래를 대상으로 한 반복 매매 회귀 모형을 적용하여, 시간에 따라 변하지 않는 특성을 통제하면서 가격 변화를 분리한다.
• 공식 수정 우편번호 통합영역(MODZCTAs)을 공간 단위로 사용하여 지역별 감염률과 실업률을 측정한다.
• 시간, 이웃, 부동산 특성에 대한 고정효과를 포함하여 관측되지 않은 이질성을 통제한다.
• 감염 및 실업 충격이 가격 변화에 미치는 영향을 분리하기 위해 이중차분 접근법을 사용한다.
• 반복 매매 추정치에 영향을 줄 수 있는 보고되지 않은 부동산 리모델링 영향을 평가하기 위해 탄력성 검증을 실시한다.

실험 결과

연구 질문

• RQ1 지역별 코로나19 감염률이 뉴욕시의 주택 가격 하락과 관련이 있는가?
• RQ2 팬데믹으로 인한 실업률 증가가 뉴욕시 이웃 지역의 주택 가격을 어느 정도 압박하는가?
• RQ3 전염병 확산과 소득 충격의 영향은 밀도와 주택 가치가 다른 이웃 간에 어떻게 다를까?
• RQ4 팬데믹이 저가 주택에 고가 주택보다 더 큰 영향을 미치는가? 이는 주택 자산 불평등을 증가시킬 수 있는가?
• RQ5 특히 2020년 말의 두 번째 감염 파동 동안 팬데믹의 가격 영향이 더 두드러지는가?

주요 결과

• 10만 명당 1,000명의 감염 증가로 인해 MODZCTA 내 주택 매매 가격이 60,000달러 또는 8% 하락했다.
• 지역 실업률이 10%p 상승한 것도 주택 매매 가격이 60,000달러 또는 8% 하락하는 데 관련이 있었다.
• 누적 감염으로 인한 가격 할인율은 가장 영향을 받은 지역에서 1%에서 50%까지 변동했으며, 뉴욕시 평균은 14%였다.
• 전염병 영향은 더 부유하고 밀도가 낮은 지역에서 더 강했고, 소득 영향은 밀도가 높고 임대 비중이 높으며 외국에서 온 이주민 비율이 높은 지역에서 더 두드러졌다.
• 팬데믹은 주택 자산 불평등을 심화시켰으며, 저가 주택에서 고가 주택보다 더 큰 가격 할인이 발생했다.
• 두 번째 감염 파동 기간 동안 가격 영향이 더욱 심각했으며, 이는 사례 수 증가에 대한 시간에 따른 민감도가 높아졌음을 시사한다.