[論文レビュー] The Impact of the Coronavirus Pandemic on New York City Real Estate: First Evidence

Jeffrey P. Cohen, Felix Friedt+1 more|arXiv (Cornell University)|Oct 22, 2021

Housing Market and Economics参考文献 24被引用数 14

ひとこと要約

本研究では、ヘドニック回帰モデルおよびリピートセールス回帰モデルを用いて、新型コロナウイルス感染症のパンデミックがニューヨーク市の一戸建ておよび二戸建て住宅価格に与えた影響を分析している。10万人あたり1,000件の感染増加と、失業率10パーセンテージポイントの上昇は、それぞれ約6万ドル（8%）の住宅価格下落を引き起こした。価格引き下げ幅は、人口が密集し、価値が低い地域でより大きかったが、富裕で人口が疎らな地域では感染拡大効果が顕著で、住宅資産格差が拡大した。

ABSTRACT

We investigate whether pandemic-induced contagion disamenities and income effects arising due to COVID-related unemployment adversely affected real estate prices of one- or two-family owner-occupied properties across New York City (NYC). First, OLS hedonic results indicate that greater COVID case numbers are concentrated in neighborhoods with lower-valued properties. Second, we use a repeat-sales approach for the period 2003 to 2020, and we find that both the possibility of contagion and pandemic-induced income effects adversely impacted home sale prices. Estimates suggest sale prices fell by roughly $60,000 or around 8% in response to both of the following: 1,000 additional infections per 100,000 residents; and a 10-percentage point increase in unemployment in a given Modified Zip Code Tabulation Area (MODZCTA). These price effects were more pronounced during the second wave of infections. Based on cumulative MODZCTA infection rates through 2020, the estimated COVID-19 price discount ranged from approximately 1% to 50% in the most affected neighborhoods, and averaged 14%. The contagion effect intensified in the more affluent, but less densely populated NYC neighborhoods, while the income effect was more pronounced in the most densely populated neighborhoods with more rental properties and greater population shares of foreign-born residents. This disparity implies the pandemic may have been correlated with a wider gap in housing wealth in NYC between homeowners in lower-priced and higher-priced neighborhoods.

研究の動機と目的

• パンデミックに起因する感染拡大の不快要因と収入減少が、ニューヨーク市の一戸建ておよび二戸建て住宅価格に与えた影響を評価すること。
• 地域レベルの感染率と失業率の変化が、不動産価格の下落に関連しているかどうかを特定すること。
• 人口密度、所得水準、住宅タイプが異なる地域間で、価格への影響に差が生じるかを検討すること。
• パンデミックが、ニューヨーク市における低価格帯と高価格帯の地域間で、住宅資産格差を悪化させたかどうかを調査すること。

提案手法

• 本研究では、住宅販売価格の自然対数を従属変数とするヘドニック回帰モデルを採用し、累積的なCOVID-19感染率と失業率を主な独立変数として用いた。
• 同一の不動産の二度の取引を対象とするリピートセールス回帰モデルを適用し、時間的に変化しない特性を制御しながら、同じ住宅の価格変動を特定した。
• 感染率および失業率の地域的測定には、修正版郵便番号統合地域（MODZCTAs）を空間的単位として使用した。
• 時間、地域、物件固有の属性の固定効果を組み込み、観察されない異質性を制御した。
• 感染および失業ショックが価格変動に与える影響を分離するために、差の差（difference-in-differences）アプローチを用いた。
• リピートセールス推定値に影響を与える可能性のある、報告されていない物件改修の影響を評価するための妥当性チェックを実施した。

実験結果

リサーチクエスチョン

• RQ1 地域の新型コロナウイルス感染率の上昇は、ニューヨーク市における住宅価格の低下と相関するか？
• RQ2 パンデミックに起因する失業率の上昇は、ニューヨーク市の地域において住宅価格をどの程度押し下げているか？
• RQ3 感染拡大と収入ショックの影響は、人口密度や住宅価格が異なる地域でどのように異なるか？
• RQ4 パンデミックは、高価格帯の住宅よりも低価格帯の住宅に顕著に影響を与え、住宅資産格差を拡大させたのだろうか？
• RQ5 第二波の感染拡大（2020年末ごろ）のような特定の感染波において、パンデミックの価格影響が顕著に強まっているのだろうか？

主な発見

• MODZCTA内での10万人あたり1,000件の感染増加は、住宅販売価格が6万ドル（8%）低下する関連が認められた。
• 地域の失業率が10パーセンテージポイント上昇した場合も、住宅価格が6万ドル（8%）低下する関連が確認された。
• 累積感染による価格割引幅は、最も深刻な地域では1%から50%の間で推移し、ニューヨーク市全体の平均は14%であった。
• 感染拡大効果は、富裕で人口が疎らな地域でより強く、収入減少効果は、人口が密集し、賃貸物件が多いために外国生まれの住民の割合が高い地域で顕著であった。
• パンデミックは住宅資産格差を悪化させ、低価格帯住宅の価格引き下げ幅が高価格帯住宅よりも大きくなった。
• 感染第二波の時期に、価格への影響が顕著に強まり、感染件数の増加に伴い感受性が高まっていた。