[논문 리뷰] House Price Distributions of Taiwan: A Preliminary Study

Chung-I Chou, Shuaile Li|arXiv (Cornell University)|2010. 08. 08.

Housing Market and Economics참고 문헌 1인용 수 3

한 줄 요약

이 연구는 2010년 대만 데이터베이스에서 확보한 거래 데이터를 활용해 대만의 주거용 부동산 가격 분포를 분석한다. 누적 분포가 지수 -2.4를 가진 힘의 법칙을 따르는 것으로 나타났으며, 단위 면적당 가격은 로그정규분포를 따른다. 소득 격차를 고려할 때, 대만 타이페이 지역의 주택은 나머지 지역 대비 2.2배 가량 과도하게 가격이 책정되어 있어 지역 시장의 왜곡이 존재하는 것으로 나타났다.

ABSTRACT

The house price distributions of Taiwan are analyzed. The tail of the cumulative distribution function (CDF) follows an approximate power law with an exponent equals to -2.4 while the distribution of the house price per unit area displays a lognormal distribution. Implications of the results are also discussed.

연구 동기 및 목표

• 2010년 제1사분기 공개된 거래 데이터를 활용해 대만 주거용 부동산 가격의 통계적 분포를 조사한다.
• 대만의 주택 가격 분포가 도쿄 대도시권과 유사한 무거운 尾(꼬리) 행동을 보이는지 확인한다.
• 특히 대만 타이페이 지역과 나머지 지역 간 주택 가격의 지역적 격차를 검토한다.
• 단위 면적당 가격이 로그정규분포를 따르는지, 그리고 적절한 스케일링을 통해 지역 차이를 정규화할 수 있는지 평가한다.
• 정책 입안자들에게 시장 왜곡과 잠재적 규제 조치에 대한 실증적 근거를 제공한다.

제안 방법

• 연구는 2010년 제1사분기 기간 동안 대만 데이터베이스에서 확보한 6,696건의 주거용 부동산 거래 데이터를 사용한다.
• 총 주택 가격의 누적분포함수(CDF)를 로그-로그 척도에 그려, 꼬리 부분의 힘의 법칙 행동을 식별한다.
• 제곱미터당 가격을 계산하고 확률밀도함수(PDF)를 사용해 분포 형태를 분석한다.
• 데이터는 두 그룹으로 분할된다: 정부가 지정한 대만 타이페이 지역과 나머지 대만.
• 비대만 타이페이 지역의 단위 면적당 가격에 3.3의 스케일링 요소를 적용하여 두 분포를 일치시킨다.
• 스케일링된 분포가 로그정규분포 형태 $ \frac{1}{x\sigma\sqrt{2\pi}}\exp\left(\frac{-(\ln x - \mu)^2}{2\sigma^2}\right) $ 에 따라 $ \mu = 11.5 $, $ \sigma = 0.4 $ 로 하나의 분포로 수렴하는지 검증한다.

실험 결과

연구 질문

• RQ1 대만의 주택 가격 분포 꼬리 부분이 힘의 법칙을 따르는가? 만약 그렇다면 지수는 얼마인가?
• RQ2 대만 내 지역 간 단위 면적당 주택 가격 분포는 어떻게 다를까?
• RQ3 적절한 스케일링을 통해 지역 간 단위 면적당 주택 가격 격차를 하나의 기초 분포로 설명할 수 있는가?
• RQ4 소득 및 가격 데이터를 기반으로 대만 타이페이 지역은 나머지 지역 대비 얼마나 과도하게 가격이 책정되어 있는가?
• RQ5 이러한 분포 패턴은 부동산 시장 규제와 경제 안정성에 어떤 함의를 갖는가?

주요 결과

• 대만의 총 주택 가격 누적분포함수(CDF)는 약 -2.4의 지수를 가진 힘의 법칙 꼬리 행동을 보인다.
• 대만 전역에서 단위 면적당 주택 가격 분포는 대만 타이페이 지역과 나머지 지역 모두에서 로그정규분포를 따른다.
• 비대만 타이페이 지역의 단위 면적당 가격에 3.3의 스케일링 요소를 적용하면, 두 지역 분포는 $ \mu = 11.5 $, $ \sigma = 0.4 $ 인 단일 로그정규분포로 수렴한다.
• 대만 타이페이 지역의 평균 가구 소득은 나머지 지역 대비 1.5배 높아, 관찰된 가격 격차가 소득 조정 후에도 유지됨을 시사한다.
• 소득을 조정한 결과, 대만 타이페이 지역은 약 2.2배 과도하게 가격이 책정되어 있어 심각한 지역 시장 왜곡이 있음을 나타낸다.
• 이러한 결과는 대만 타이페이 부동산 시장가 사기적 압력에 노출되어 있어 경제적 불균형을 방지하기 위해 정책 개입이 필요할 수 있음을 시사한다.